|
Оценка стоимости недвижимости и, в
частности, оценка земли, всегда
непосредственно связаны с рассмотрением
конкретных прав на объект оценки. Когда мы
говорим, что данный земельный участок стоит,
например, 100 000 рублей, то мы подразумеваем,
что это стоимость права собственности на
этот участок. Ведь при продаже происходит
переход права собственности от продавца к
покупателю и покупатель платит деньги
именно за это право, которое дает
юридическую возможность владеть,
распоряжаться и пользоваться купленным
земельным участком. Но закон Российской
Федерации "Об оценочной деятельности в
РФ" разрешает проводить оценку и
устанавливать стоимость не только в
отношении материальных объектов (в нашем
случае это участок земли), но и для
отдельных прав, существующих в отношении
конкретных материальных объектов.
Для земельных участков одной из
распространенных форм их коммерческого
использования является аренда, то есть
передача их в пользование арендатору на
возмездной основе. Передача земли в аренду
является самой распространенной формой
сделки на земельном рынке города Москвы. В
Москве основные земельные ресурсы,
пригодные для коммерческого использования,
принадлежат городу, но эта земля не
продается, а передается в аренду, поэтому
оценка рыночной стоимости прав аренды
земли на московском рынке является самой
востребованной услугой. Отдельно отмечу,
что оценка земельного участка или оценка
прав его аренды производится без учета
наличия зданий или сооружений, то есть
участок оценивается как незастроенный,
даже если на нем фактически расположены
какие либо объекты. В этой статье мы будем
говорить только об оценке земли, а если Вас
интересует оценка недвижимости, то Вы
можете посетить страницу "Независимая
оценка недвижимости в Москве" на сайте
оценочной компании "Старт-Альянс".
Поскольку право аренды можно продать,
внести в уставной капитал предприятия,
заложить или иным образом использовать в
коммерческих целях, то для права аренды
земли необходимо определять величину
рыночной стоимости. От каких факторов, в
основном, зависит стоимость права аренды?
На стоимость права аренды влияют как
характеристики самого земельного участка
так и конкретные условия договора аренды. В
основе методологии оценки стоимости права
аренды лежит анализ преимуществ, которые
дает этот договор арендатору. Какие это
могут быть преимущества? В первую очередь -
это стоимость аренды. Если величина
арендных платежей за использование данного
земельного участка ниже, чем средняя
стоимость аренды аналогичных объектов,
представленных на открытом рынке, то,
несомненно, права, которыми обладает
арендатор, имеют рыночную стоимость.Но
преимущество в низких арендных платежах не
является единственным значимым фактором,
например, в договоре аренды может быть
предусмотрена возможность выкупа объекта
аренды у собственника - это тоже может быть
преимуществом в зависимости от того, на
каких условия этот выкуп может быть
осуществлен. Но если у договора аренды нет
явных преимуществ по сравнению со средними
рыночными условиями, то стоимость права
аренды по этому договору будет равна нулю,
поскольку потенциальный покупатель прав
скорее заключит с арендодателем свой
собственный договор аренды, если это
возможно, чем будет выкупать права аренды у
правообладателя.
Если Вас интересуют вопросы оценки
земли, то подробнее с ними Вы можете
ознакомиться на странице "Независимая
оценка земли в Москве и Подмосковье" на сайте оценочной
компании "Старт-Альянс".
|
